Mallorca Ejendom Partnere Blog

Det slave punkt at erkende, er, at bankerne har været langsom og ineffektiv i geare sig op til at sælge deres stigende bestand af overtagne ejendomme. Som i Storbritannien, er de besværlige organisationer ude af stand til at handle adræt som reaktion på markedets vilkår, der har ændret sig dramatisk i de seneste par år. Deres interne strukturer er ikke blevet oprettet effektivt at beskæftige sig med tvangsauktioner spørgsmål.

Et eksempel på dette er, at i en beslaglæggelse transaktion, et element, eller potentielt alle, ejendomsmægleren Kommissionen vil normalt blive betalt af køberen. Dette er i modsætning til en "normal" salg, når sælgeren betaler provision. I Mallorca Dette er normalt 5% og nogle gange 6%.

Der grund til dette er, at de spanske banker har simpelthen ikke været i stand til at tilbyde kommercielle kontrakter svarende til, hvad agenterne modtager i deres normale transaktioner. De gør dog, ønsker agenter til at være så lige motiverede i at sælge overtagne ejendomme, som de er i at sælge "normale" ikke-overtagne ejendomme. Så der er en forståelse mellem bankerne og de agenter, at der betales provision på denne måde.

I praksis er det endelige resultat nøjagtig det samme. Dvs. Der er altid en kommission indregnet i de endelige omkostninger af ejendommen. Så der er ingen reelle problem med dette, hvis køberen er bekendt med up-front af de nøjagtige vilkår i hvert enkelt tilfælde. Nogle agenter vil bede om en skriftlig aftale herom, før der viser en tilbagelevering ejendom. Dette er en fornuftig praksis, som alle så ved præcis, hvor de står.

Af større betydning er den kendsgerning, at mens tvangsauktioner kan tilbyde store køb muligheder, mange flere er "fyre", som bør undgås.

• De fleste er lavere kvalitet ejendomme i lavere kvalitet resort områder. Mens priserne i de mere eftertragtede "prime" steder på Mallorca er fladet ud, er det sandsynligt priserne på low-end egenskaber på de steder, som har hovedparten af ​​tvangsauktioner stadig har yderligere at falde.
• I tilfælde af enkelte ejendomme, er de mennesker, der styrer priserne næppe kende hverken ejendommen eller dens placering på første hånd. Beslutningstagerne er i hovedsæder forvredet fra de lokale markeder og har kun en overfladisk forståelse af prisudviklingen på bestemte steder. Deres pris henvisning vil være størrelsen af ​​de udestående lån på deres bøger. Deres modvilje mod at falde priser under denne er både klart og forståeligt.

• Den realkreditlån fremragende på mange tvangsauktioner var oprindeligt sat til høj lån-til overkommelige priser - ofte så højt som 80% og til tider mere end 100%. Så for en ejendom vurderet til 100.000 euro, kan banken vel nødt til at få dækket 80.000 til 120.000 euro.

  Imidlertid blev de 100.000 værdiansættelsen indstillet før recessionen, og siden da priserne er faldet. Af hensyn til denne illustration, lad os sige de er faldet med 25%. Ejendommen er nu værd 75.000 og til at repræsentere en "bargain", skulle blive solgt for mindre. Det betyder, at i mange tilfælde, ville bankerne nødt til at reducere priserne til et niveau langt under de oprindelige lån, de har givet for at få endnu tæt på de nuværende "god deal" prisniveauer.

  I de fleste tilfælde bankerne har været for langsomme og alt for konservative i går om dette. De har været jagter markedet ned, og stadig have ejendommene på deres bøger med "til salg" priser, der er højere end realistiske nuværende marked værdier.

• Overtagne ejendomme er generelt ikke passet på alle. Egenskaber, der ikke er vedligeholdt degenererede hurtigt og til tider den resulterende forfald kan være dyrt at rette op på. Det kan være, at disse udgifter ikke kan begrundes i investeringer termer, når oven på toppen af ​​den pris, som banken forventer for ejendommen.

Derfor, når man ser på tvangsauktioner:

1. Sortere fårene fra bukkene. Forvent ikke en ejendom for at være en god forretning bare fordi det er en beslaglæggelse. Tag et skridt tilbage og vurdere det i sammenhæng med andre ejendomme i den samme placering. Også vurdere placeringen i sig selv, i betragtning af hvor stærk, at lokale marked er, og uanset om priserne er tilbøjelige til at falde yderligere.
2. Ignorer bankerne synspunkter om den aktuelle værdi og foretage en uafhængig vurdering af den realistiske markedsværdi.
3. Sørg for, at ejendomsmægleren er ved at forhandle hårdt med banken - ikke bare passivt at sætte i dit tilbud, og venter på deres svar!
4. Sørg for, at en vurdering er foretaget med hensyn til eventuelle renoveringer eller reparationer, der er nødvendige for at rette op på forfald, der er opstået, mens ejendommen er ubeboet. Dette bør naturligvis tages i betragtning i eventuelle forhandlinger med banken.

Med dette in mente, er der i øjeblikket er faktisk meget få tvangsauktioner rådighed, der er god kvalitet muligheder, i god steder, og som har en prisforlangende som på realistisk vis afspejler de nuværende markedspriser.

Der er dog nogle! Forskning er nøglen, og dem, der kunne være af interesse, bør indgå i dit visningsområde liste langs-side ikke-tilbagelevering egenskaber. Imidlertid ikke begå den fejl at se udelukkende reposessions.

Hvis du bruger Mallorca Property Partners søgetjenester vi vil hjælpe med alle aspekter af denne. Vi anbefaler også at arbejde med vores juridiske partnere, som har erfaring i håndteringen af ​​den spanske banker i tilbageleveringen sager for at sikre ethvert tilbud er fremsat, og skred på den mest effektive måde.

For yderligere information, kontakt os direkte på info@mppsearch.com .